不動産売却の譲渡所得には税金がかかる！短期と長期の違いは？
不動産売却の利益である譲渡所得には、税金がかかります。
譲渡所得には所得税や住民税、復興特別所得税などの税金が課税されますが、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類があります。
今回は、不動産売却で発生する短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いについて解説致します。
不動産売却にかかる税金 譲渡所得とは
所有している財産や権利（土地、建物、株、貴金属など）を有償・無償に関わらず他人に譲りわたすことを「譲渡」といい、譲渡により得た利益は譲渡所得です。
マイホームなどの不動産売却をした際の譲渡所得とは、譲渡所得=売却金額-（所得費＋譲渡費用）です。
「所得費」は売却した不動産を購入した時の代金や仲介手数料、登記費用の合計金額で、実際の所得費の金額が譲渡価格の5%に満たない場合は、譲渡価格の5%を所得費として計算できます。
「譲渡費用」は不動産売却のために使った費用のことで、仲介手数料や登記費用、測量費、建物の取り壊し費用なども含まれます。
上記の計算式でプラスになる場合は、所得税の課税対象になります。
所得税は課税譲渡所得に対して、税率をかけて計算します。
譲渡所得には短期譲渡所得と長期譲渡所得があり、所有期間によって分類されます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いや、額の違いは以下の項目で説明していきます。
不動産売却にかかる税金 短期譲渡所得とは
売却する不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となります。
厳密には、売却した年の元旦時点で所有期間が5年以下の場合に適用されます。
例えば2012年6月1日に不動産を取得し、2017年10月1日に売却した場合、所有期間は5年4ヶ月ですが、売却した年が2017年ですので、2017年1月1日まで遡って計算され、4年6ヶ月とみなされます。
そのため、上記のケースでは短期譲渡所得に分類されます。
また所得日は、建売住宅やマンション購入、注文住宅の建築などケースによって異なり、基本的には引き渡し日ですが、購入の場合は売買契約の効力発生日にもできます。
短期譲渡所得の場合、所得税30%＋住民税9%で合計39%の税率になります。
不動産売却にかかる税金 長期譲渡所得とは
長期譲渡所得は、不動産の所有期間が5年以上の場合です。
長期譲渡所得の税率は、所得税15%＋住民税5%の合計20％で、短期譲渡所得と比較しても税金がかなり抑えられます。
譲渡所得が300万円の場合、短期譲渡所得の場合117万円（所得税90万円＋住民税27万円）は長期譲渡所得の場合60万円（所得税４5万円＋住民税15万円）となります。
上記のケースでは、長期か短期かの分類によって税金が倍近く変わってしまいますね。
また、譲渡所得には所有期間に関わらず特別控除が使用できるケースもありますので、利用されることをおすすめします。
まとめ
不動産売却において、所有期間が短い築浅の物件ほど価格が高くなる傾向がありますが、その分利益にかかる税金が高くなります。
不動産売却の利益は一般的には高額ですので、なるべく節税したいところです。
どちらに区分されるかによって税金の額がかなり異なりますので、マイホームをご購入されてから4～5年の方は、売却の際にはご注意ください。
